نکات مهم خرید و فروش ملک!!!

نکات مهم خرید و فروش ملک!!!

1 )بررسی سند ملک 

2)بررسی مدارک فروشنده

3)بررسی املاک مصادره ای 

4)بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک 

5)رعایت مسایل حقوقی در نوشتن قرارداد

1) بررسی سند ملک :

بخش عمده ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی در سند ملک موجود است.

به عنوان مثال کلید پی بردن به تمام موارد زیر یا مستقیما در سند ملک است یا با کمک مطالعه سند ملک محقق می شود.

*موقوفی بودن ملک

• *در رهن بودن ملک
• *ورثه ای بودن ملک
• *پیشگیری از فروش مال غیر(جلوگیری از کلاهبرداری)
• *به قیمت خریدن ملک(در یک حالت خاص)
• همانطور که می بینید موارد بالا بسیار مهم هستند.
•  

2)بررسی مدارک فروشنده :

یکی از مواردی که بی دقتی در آن می تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.

فرض کنید پس از جست و جوی بسیار، ملک مناسبی پیدا میکنید، وارد جلسه فروش شده قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می کنید. اما بعدا متوجه می شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته اید فروشنده واقعی ملک نبوده است.

او یا بصورت پیچیده تر: فرذض کنید قصد شما از خرید ملک سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته اید.در این حالت نه تنها سرمایه شما از دست رفته است بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می روید.

بنابرین وقتی پای معامله ملک می روید تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کرده و به دقت آن را بررسی کنید. 

به یاد داشته باشیم که قانون با هیچ کس تعارف ندارد؛ پس شما هم هنگام معامله تعارف نداشته باشید.

3)بررسی املاک مصادره ای :

 بد نیست اطلاع داشته باشید که در امور حقوقی املاک به برخی از ملک های مصادره ای ، اصطلاحا (ملک های ریشه دار) می گویند.

به طور مختصر می توان گفت هر ملکی که به صورت غیر قانونی و غیر شرعی بدست آمده باشد، از دید قانون قابل مصادره است. به عنوان مثال در اصل 49 قانون اساسی کشور آمده است:(دولت باید اموالی را که از طریق ربا، قمار، رشوه، غصب، اختلاس، سو استفاده از موقوفات و معاملات اداری برپایی اماکن فساد و غیر مشروع فروختن زمین های موات و مباحات اصلی، و سرقت بدست امده را مصادره کند و در و صورت ناشناس بودن مالکان اصلی این اموال جز بیت المال به حساب می آید.

موردی که بیشتر در مسایل ملکی با آن سرو کار داریم مربوط به املاکی است که پس از انقلاب اسلامی مصادره شده و مالکان آن افرادی بوده اند که به دربار رژیم پهلوی وابسته بوده اند. اکثر ملک های اینچنینی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا بنیاد مستضعفین است.

برای تشخیص این نوع املاک باید با مراجعه به ثبت، بررسی کنید که ریشه این املاک به کجا مربوط می شود. به عبارت دیگر باید این موضوع را بررسی کرد که پیش از انقلاب مالک این ملک چه کسی بوده و پس از انقلاب این مک در اختیار چه نهادی بوده است.

4)بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک :

شهر ها پیوسته در حال تغییر و تحول هستند. بسیاری از بزرگراه هایی که در کلان شهرها وجود دارند زمانی منطقه مسکونی بوده اند. این تغییرات می تواند خرید یا سرمایه گذاری شما در بازار مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. این تاثیرات هم می تواند مثبت و هم منفی باشد.

برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک می تواند به واحد شهر سازی و شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. به این ترتیب می توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر مطلع شوید.

5)رعایت مسایل حقوقی در نوشتن قرارداد :

در مورد نوشتن قرارداد یا همان مبایعه نامه که به آن قولنامه هم می گویند، باید به موارد زیر بسیار دقت کنید:

1)نوشتن جزییات ملک در قولنامه 

2)نوشتن شرایط فسخ به صورت شفاف و کامل

3)نوشتن کلیه توافقات طرفین در مبایعه نامه 

4)نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه