❌ 1. ملک بدون سند رسمی (سند تک‌برگ یا منگوله‌دار)

ملک‌هایی که فقط قولنامه دارند، سند دستی دارند یا سند آن‌ها در مراجع رسمی ثبت نشده باشد، از نظر بانک “وثیقه قابل قبول” نیستند.
بنابراین: ملک قولنامه‌ای = بدون وام

❌ 2. ملک در طرح شهرداری یا طرح تعریض

اگر ملک داخل طرح توسعه خیابان، مترو، فضای سبز و… باشد، بانک به دلیل ریسک تخریب، وام نمی‌دهد.

❌ 3. ملک با مشکل سندی → رهن، بازداشت، وثیقه، توقیف

ملک‌هایی که:

• در رهن بانک دیگری هستند

• به دلیل شکایت یا بدهی توقیف شده‌اند

• سندشان درگیر پرونده قضایی است

تا رفع مشکل سند کاملاً غیرقابل دریافت وام می‌شوند.

❌ 4. ساختمان قدیمی و فاقد استحکام

بانک‌ها برای وام، سن بنا را بررسی می‌کنند.
معمولاً:

• بیشتر از ۲۰ تا ۲۵ سال → وام کم

• بیشتر از ۳۰ سال → غالباً بدون وام

اگر پایان‌کار یا تایید مهندس ناظر وجود نداشته باشد، ملک رد می‌شود.

❌ 5. ملک فاقد پایان‌کار یا خلافی سنگین ساخت

بانک فقط به ملکی وام می‌دهد که:

• پایان‌کار داشته باشد

• خلافی آن تعیین‌تکلیف شده باشد

• طبقات اضافه یا تغییر کاربری نداشته باشد

ملک‌های نیمه‌کاره هم وام خرید نمی‌گیرند.

❌ 6. ملک استفاده غیرمسکونی با سند مسکونی

اگر واحد در عمل مسکونی نیست (تبدیل به دفتر، کارگاه، مطب و…) ولی سند مسکونی دارد، بانک معمولاً سخت‌گیری می‌کند و بسیاری مواقع وام نمی‌دهد.

❌ 7. ملک‌های فاقد شرایط کارشناسی ارزش

اگر کارشناس بانک تشخیص دهد که:

• ملک ارزش کمتر از مبلغ وام دارد

• موقعیت آن برای رهن مناسب نیست

• دسترسی دشوار یا خطرات محیطی دارد

باز هم وام قطع می‌شود.

❌ 8. ملک‌های مشاع بدون تفکیک واحد مستقل

اگر واحد سند تفکیکی نداشته باشد و کل ساختمان یک سند مشترک داشته باشد، بانک نمی‌تواند واحد را به رهن بگیرد → نتیجه: وام نمی‌دهد.

⭐ جمع‌بندی سریع

این ملک‌ها وام مسکن نمی‌گیرند:

• ملک‌های قولنامه‌ای یا بدون سند

• ملک‌های در طرح شهرداری

• ملک‌های با سند در رهن/توقیف

• ساختمان‌های بسیار قدیمی یا فاقد پایان‌کار

• ملک‌هایی با خلافی سنگین

• ملک‌هایی که کاربری‌شان در عمل تغییر کرده

• ملک‌های مشاع بدون سند تفکیکی